房企全生命周期主要法律风险管理的思考---中铁大桥局 魏龙飞 

【引言】房地产企业全生命周期法律风险管理，是提升内控与合规管理水平，加强房地产全流程规范管理，全面提升房地产运营质量和效率的有效举措，也是企业法律合规工作服务经营发展，创造价值的具体体现。笔者梳理房地产开发全生命周期七大关键环节的主要法律风险，形成风险矩阵，进行分类和评价，以法律风险管理视角思考，如何防范全生命周期的主要法律风险，以期能促进房企逐步完善事前防范、事中控制、事后应对的法律风险管理体系，进一步提升企业法律风险管理水平，促进房企持续高质量发展。

一、法律风险管理的主要流程和风险分类

企业法律风险管理是通过法律调研和尽职调查等方式，以明确法律风险环境信息、法律风险评估、法律风险应对、法律风险监督和检查为主要内容，贯穿于企业决策和经营管理各个环节的一种管理活动，通过系统地事先发现法律风险点，并将解决方案嵌入企业原有的制度体系、流程体系、文本体系，使企业在管理过程中有效规避法律风险，从而使法律风险管理“自动化”和“常态化”。

根据企业自身经营管理情况、发展环境、法律法规与监管措施等不同情况，企业面临的法律风险分类分级方式也会有所不同。从风险主要来源维度，可分为内部风险与外部风险。从风险表现形态维度，可分为民事法律风险、行政法律风险、刑事法律风险。从风险影响后果维度，用定性与定量相结合的方法，可分为重大法律风险、常规法律风险、新发(突发)法律风险。

二、房地产企业全生命周期主要法律风险

围绕房地产企业经营开发全生命周期与运营管理，我们可以从不同视角探讨房地产企业面临的主要法律风险。从纵向上看，房地产开发经营涉及到投资拿地、规划设计、建设施工、营销宣传、竣工交付、物业管理、商业运营等七大关键环节，不同开发阶段房企面临的法律风险也不尽相同。从横向上看，主要有公司治理、合规管理、合同管理、劳动用工等法律风险。本文将主要法律风险以风险矩阵形式展示，并从自身对风险管理的理解以及企业实际，对风险进行初步评价和分级定性，房地产企业全生命周期的主要法律风险如下：

三、房企法律风险管理的策略

开展法律风险管理，需要企业根据自身条件和外部环境，围绕企业发展战略，确定风险偏好、风险承受度、风险管理有效性标准，科学选择规避风险、转移/转换风险、降低/对冲风险、控制风险和接受风险等符合企业实际的风险管理总体策略，并确定风险管理所需人力和财力资源的配置。具体而言，就是综合运用法律合规审核前置、法律尽职调查、购买商业保险、强化合同管理、设置退出机制等方式，力争实现完全规避投资决策、违法开发、安全事故、合同效力、重大纠纷等重大风险，全面降低广告宣传、销售签约、工程保修、履约管理等常规风险，研究应对重大疫情等突发事件或不可抗力影响引发的新发(突发)风险，保障和支持业务部门在风险可控的情况下达成交易，尽可能实现企业的经营目标。